정부가 10월 15일 발표한 부동산 안정화 대책은 주택 시장에 대혼란을 야기하며 패닉에 빠뜨렸습니다. 서울 전역과 과천·성남·광명·용인·수원 등 27곳의 주요 지역이 토지거래허가구역, 조정대상지역, 투기과열지구라는 '3중 규제'로 중첩하여 묶이면서, 규제 대상 아파트 가구 수만 약 230만 가구에 달할 것으로 예상됩니다. 이처럼 광범위한 규제지역 지정은 최근 집값 상승의 근원지인 한강벨트는 물론 투기 우려가 상대적으로 적은 서울 외곽과 인접 수도권까지 포함하여 '풍선효과'를 차단하겠다는 정부의 강력한 의지를 보여줍니다. 규제지역으로 묶인 아파트는 토지거래허가 의무와 2년 실입주 의무가 부여되어 전세 임차인이 있는 주택은 갭투자가 사실상 불가능해지는 직격탄을 맞게 되었습니다.
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10·15 부동산 대책, 서울과 경기 핵심을 짓누르다: 3중 규제로 230만 가구 패닉과 돈줄·세금 규제의 파급력
고가 주택 대출 전면 축소: 15억 초과 26% 가구에 집중된 돈줄 규제
이번 대책의 핵심은 주택담보대출(주담대) 한도의 대폭 축소입니다. 특히 15억 원을 초과하는 고가 아파트는 규제의 정점에 섰습니다. 서울과 경기 규제지역의 전체 아파트 230만 가구 중 15억 원 초과에 해당하는 약 59만 2천 가구(25.6%)가 대출 축소의 영향권에 놓였습니다. 구체적으로, 시가 15억 초과~25억 원 이하 주택은 주담대 한도가 4억 원으로, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 급격히 감소했습니다. 이는 자기 자금이 충분하지 않은 매수자들의 주택 매수를 사실상 차단하는 효과를 가져올 것으로 분석됩니다.
특히 서울에서는 전체 아파트의 32%에 달하는 약 50만 7천 가구가 15억 원을 초과하며 직접적인 타격을 받게 되었습니다. 강남구(64.1%)와 서초구(60.9%)는 25억 원 초과 아파트가 60%를 넘어서 대출 감소에 따른 타격이 가장 클 것으로 예상됩니다. 마포구(41.4%), 성동구(49.2%) 등 한강벨트 지역 역시 21억~25억 원대 구간이 높아 대출 한도가 4억 원으로 축소되는 사례가 많아질 전망입니다. 중개업소 대표는 "고가 주택은 아예 보유 현금이 없으면 사지 말라는 말이나 다름없다"고 시장의 분위기를 전했습니다.
고가 주택 대출 한도 축소 요약 (수도권·규제지역)
- 15억 원 초과 ~ 25억 원 미만: 주담대 한도 4억 원으로 축소
- 25억 원 초과: 주담대 한도 2억 원으로 축소
- 스트레스 금리 하한: 수도권·규제지역 주담대에 1.5%에서 3%로 상향 적용
규제 직전 취득세 폭탄 회피 몸부림: 막판 계약 쇄도와 매도 취소 대란
정부의 강도 높은 규제가 발표되자 시장은 당장 다음 날(16일)부터 적용되는 세금 규제를 피하기 위한 움직임으로 대혼란을 겪었습니다. 규제지역으로 지정되면 1주택 이상 보유자의 주택 추가 매수 시 취득세가 8%~12%로 급증하기 때문입니다. 가령, 시가 5억 원의 아파트를 규제일 전에 매수하면 취득세 1%(500만 원)가 적용되지만, 내일부터는 1주택자의 추가 매수 시 8%(4천만 원)로 8배나 급증합니다.
이러한 세금 폭탄을 피하기 위해 규제지역 지정 전 막판 갭투자와 계약을 성사시키려는 문의가 밤늦게까지 빗발쳤습니다. 노원구 상계동의 중개사는 "어젯밤에도 11시에 계약서를 썼고, 오늘 밤에 계약하기로 한 매수자도 있다"고 급박한 상황을 전했습니다. 마포구와 용인시 수지구 등 규제지역에 포함된 곳에서는 계약을 앞당기려는 요청과 반대로, 서울 전역 규제로 인해 집을 팔고 비규제지역으로 옮기려 했던 고객이 매도를 취소하는 등 대혼란이 벌어졌습니다.
거래 절벽과 월세 전환 우려: 임차인 주거비 부담 증가
전문가들은 단기적인 계약 쇄도가 진정된 이후 규제지역 내 거래가 급감하는 '거래 절벽'이 불가피할 것으로 전망합니다. 취득세와 대출 규제가 겹치면서 투자 수요는 물론 실수요자의 매수 심리까지 위축되었기 때문입니다. 특히 규제 발표를 미리 예고하면서 불안 심리에 집을 서둘러 샀던 사람들은 고점 매수, 집값 하락, 세금 부담 등으로 계약 해제 요구가 증가할 것이라는 우려도 높습니다.
한편 이번 대책에는 수도권 전역에 임차인의 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용한다는 방침이 포함되었습니다. 개인 소득에 따라 전세대출 한도가 감소하면 신규 계약 시 대출액이 줄어 임차인들은 전세 보증금이 싼 곳으로 이동하거나, 전세금 부족분을 은행 금리보다 높은 월세로 전환해야 하는 상황에 놓이게 됩니다. 이는 서민과 실수요자인 임차인의 주거비 부담을 크게 증가시킬 것이라는 걱정의 목소리가 높습니다.
규제 미지정 지역의 풍선효과 기대감과 미래 과제
대규모 규제의 그림자 속에서, 규제지역 지정을 피한 일부 지역에서는 '풍선효과'에 대한 기대감이 포착되었습니다. 화성시 동탄과 고양시 덕양구 덕은동 등 비규제지역으로 남은 곳에서는 매물을 보류하거나 천천히 팔아야겠다는 소유자들의 움직임이 나타나고 있습니다. 규제지역의 매수 수요가 이들 지역으로 쏠릴 가능성을 염두에 둔 것입니다. 이러한 풍선효과 우려는 정부의 다음 대책이 결국 비규제지역으로 향하게 될 것임을 시사하며, 시장의 불확실성을 더하고 있습니다.
10·15 대책은 투기 수요를 차단하고 집값 안정을 꾀하기 위한 강력한 조치임에는 틀림없습니다. 그러나 취득세 폭탄과 고가 주택의 대출 규제가 선량한 실수요자의 매수 기회를 박탈할 수 있다는 비판과, 전세대출 DSR 적용으로 임차인의 주거 안정을 위협할 수 있다는 우려 역시 큽니다. 정부는 강력한 규제 이후 발생할 수 있는 시장의 경착륙과 선량한 피해자에 대한 구제, 그리고 임차인의 주거 안정을 위한 보완책 마련에 총력을 기울여야 할 것입니다. 이번 대책이 부동산 시장을 근본적으로 안정시킬 수 있는 실효적인 대안이 될 수 있을지, 앞으로의 시장 추이가 주목됩니다.
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